北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我相信在房价下跌的大背景下，买了房的比没买的更痛苦，我说的对不对？
A：
1、您说的对，眼看着资产或资源贬值谁都难受，一无所有的人反倒是最轻松的。
2、您这逻辑也可以引申一下：在学历贬值的大背景下，考上大学的比考不上的更痛苦，对不对？在反腐倡廉的大背景下，体制内的比打螺丝的更痛苦，对不对？
在汽车贬值的大背景下，有车族比电驴都买不起的更痛苦，对不对？在衣服一买到手就贬值的大背景下，天天花枝招展的比柴火妞儿更痛苦。在婚姻幸福度下降的大背景下，白头偕老的比孤老终生的更痛苦。在孩子预期也下降的大背景下，儿孙绕膝的家庭比断子绝孙的更痛苦，我说的对不对？
3、或者说各有各的痛苦吧，比如我家就有几套小房子，都租着呢，每到涨房租的时候都得跟租客掰扯，可痛苦了。而买不起北京房子的呢，或许是因为凑不齐首付买不到好房子而痛苦。
但凑不齐首付的，一定觉得有房子的比自己更痛苦，所以才有房奴的说法。因为他们认为买了房子的才是奴隶，而自己这一辈子租房的才是主人。
4、对了，北京房租也下跌了，房东们都可痛苦了。而租房一族都可高兴了，连给房东交房租时都唱着胜利的歌声，犹如阿Q附体，精神胜利法万岁。您说我说的对不对？
仅供参考。
二
Q:
请问，我是2003年到北京的，我当时就有京户，我记得非常清楚，当时昌平和通州的房价才3000左右，回龙观的才2600，到今天涨了多少倍？
我们当时单位在清河，当地的政府指导价才5200，预期上浮价格才5300，到了2006年我想买房时橡树湾就涨到了8200，还得是认购价，现在更是涨到了13万，相当于22年涨了22倍，每年一倍，这你难道还认为有道理吗？
我不知道你们房地产的成本和利润率是多少，但不管是多少钱，22年涨22倍是不可能合理的吧？当年我同事买在清河二手房全款才20多万，现在也涨到好几百万，就算是新开发的房子成本上涨，二手房的凭什么涨？
房子涨了22倍，我们的收入涨了才几倍？我刚到北京时工资1200元，现在勉强算10倍。当年收入低时房价低买不起，现在收入涨了房价涨的更多，而且房子的基数大，稍有上涨就让工薪族更买不起。房住不炒是必须的，房价必须下降到让老百姓买得起，否则北京根本留不住人才也不可能发展经济。
A：
1、您2003年来北京时刚毕业吧，22岁？22年过去了，您的年纪才涨了1倍，工资却上涨10倍，您说合理吗？
肯定不合理呗，因为年纪跟收入根本就是两码事儿，凭什么放在一块儿强行比较啊？那房价和工资是一回事儿吗？凭什么非得放在一块儿比较啊？
您肯定说房子是刚需品，必须涨幅跟工资同步。那刚需品多了，粮食和盐最刚需，涨跌同步了吗？还有衣服、汽车、地铁票、手机都是刚需，涨跌同步了吗？凭什么房子这么特殊啊？
2、您来北京22年了，一来就有户口，说明是很好的单位和职业。您的收入涨了10倍，说实话超过绝大多数北京人。也就是说，您的起点和发展已经很不错了，遗憾只是没买房而已。那这赖谁呢？
3、我不跟您抬杠，也解决不了您的心理问题，您还是自己调解吧，别把一切责任都推给外界。
2006年时您想买房，干嘛非得买橡树湾啊？当时北京全年的均价不过是6000多，回龙观才4000多，一套小户型不到30万拿下，首付也就10万块。怎么的，有人限制您不让买了？
您自己也说了，同事买在清河二手房才20多万，首付就更是才几万块，您当年掏不起吗？说明您从当年到现在一直幻想一步到位，总盯着豪宅较劲，那这赖谁啊？我要是从幼儿园就幻想娶公主，那现在还打光棍儿呢。
4、总之我不跟您掰扯，我能理解您，但对您的这心态不赞同，还是自己调节吧。看是跟自己和解呢，还是跟着冷酷的社会和解？别较劲了，差不多就得了，清河300多万就能买到小户型，500万左右的选择更是有的是，就别为了橡树湾扛着了。房子是用来住的，能住就行了。
仅供参考。
三
Q:
请问，我和我媳妇儿单位北京户，工作单位在东城，老家山东，小孩三年级户籍还在山东，现在想要买房落户。预算 300 万以内，有看新源西里东街、道家园小区、西坝河东里、幸福二村、弘善家园，主要是落户兼具通勤和孩子上学，怎么选，有其他推荐的优质小区吗？
A：
1、怎么选？通勤角度只能自己选啊，交通的感受外人无法建议。离东城最近的应该是新源西里和弘善家园吧，从距离的角度那就从这俩其中选吧。
2、另外如果是从保值的地段儿角度，常规建议是先北后南，北部的价格走势一直比南部略强。
这看新源西里和弘善的房价就知道，一个是80年代的老公房，一个是奥运的次新房，但价格却是老小区更贵，说明什么啊？只能说房产的价值由什么体现，地段地段还是地段儿呗。
3、孩子上学角度我也不知道怎么选，只能家长定。我只能说都不算学区房，都没有溢价，居住的性价比正常。不过以中学来说，西坝河是对口人朝，新源西里是对口清朝，都是头部校，所以这两个的排名在前。
仅供参考。
四
Q:
请问，长阳国际城三区怎么样?
A：
1、长阳国际城挺好的啊，北京第一个限竞房的试点儿。当年正是房价高的时候，政府限价低没人敢接盘，最后是央企中铁摘的牌。下了挺大的工夫的，无论是在政策房还是保障房中算比较不错的。
2、学区也挺好的。开始不怎么样，后来是国际城跟半岛的业主们争夺北小和四中的学位，史称“果粒橙大战绊倒怪”。国际城业主胜利了，传说是因为小区业主里有1000多个当地公务员，所以得到了政府支持。
3、总之就是普通的政策性住房，质量什么的都算还可以，价格走势也不落后板块大盘。三区就是离地铁远点儿，然后靠公路这边儿的有噪音，所以价格略低。
仅供参考。
五
Q:
孩子在东四工作，为了积分落户，想在六区外买房，想问通州北关和大兴旧宫哪里更方便，性价比更高？
A：
1、这种问题不好回答。哪里更方便只能看自己的通勤感受，也看哪个具体的小区，否则就相当于问北京和上海哪里交通方便？所以还是看自己吧，我岁数越大越不爱出门，连地铁怎么换乘都记不住。
2、哪里的性价比更高，这也得看具体的小区，甚至是房源，笼统的聊没意思。或者可以用租售比来比较吧，用房子总价除以预估租金，哪个的数值更低，就说明哪个的性价比更高，也就是租金收益率更高。
不过也考虑好，北京的平均租售比在650左右，郊区一般在700多点儿。但如果明显高于或低于，那有可能是有溢价或价格走势落后大盘。具体情况具体分析吧。
3、另外最好还是先做总价预算吧，不聊钱不好直接谈房子。然后常规建议是把自己的主要需求都列出来，比如通勤、配套、学区和保值什么的，满足自住还是要出租，是否追求高租金等等。一般来说，在预算不是太高的情况下，满足一个主要需求算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。
4、总之还是聊点儿实在的吧，现在这问题都有点儿虚，没什么意思，我都不知道怎么回答。
仅供参考。
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